Rechte & Pflichten

Das Maklerhonorar


§§-Angaben betreffen das MaklerG

  • Der Auftraggeber ist zur Zahlung eines Honorars für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. §6(1)
  • Der Makler hat auch dann Anspruch auf Honorar, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. §6(3)
  • Dem Makler steht KEIN Honorar zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Honorar, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. §6(4)
  • Der Honoraranspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Es besteht KEIN Anspruch auf einen Vorschuss. §7(1)
  • Der Honoraranspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig. §10

Besondere Honorarvereinbarungen §15

Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe des vereinbarten oder ortsüblichen Honorars und nur für den Fall zulässig, dass

  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; §15(1)1
  • mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; §15(1)2
  • das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat, oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat §15(1)3, oder
  • ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. §15(1)4

Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass §15(2)

  • der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird. §15(2)
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist §15(2)2, oder
  • das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist. §15(2)3

Leistungen nach §15(1)-(2) gelten im Sinn des §1336ABGB als Vergütungsbetrag §15(3)

Konsumentenschutz-Bestimmungen


Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich des Vermittlungshonorars, ausweist. Die Höhe des Vermittlungshonorars ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis iSd §6(4)3MaklerG ist hinzuweisen. 

 

Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt gem. §3(4)MaklerG (Schadenersatz, Mäßigung). §30b(1)KSchG 

 

Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach §3(3)MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. §30b(2)KSchG 

 

Vereinbarungen betr. Ersatz für zusätzliche Aufwendungen §9MaklerG, betr. Abschluss / Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen §14MaklerG und betr. besonderer Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs §15MaklerG sind bei Maklerverträgen mit Verbrauchern ausdrücklich und schriftlich zu treffen. §31(1)KSchG

Rücktrittsrechte


§§-Angaben betreffen das KSchG

  1. Allgemeines: Um das Rücktrittsrecht auszuüben, genügt es, die Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist abzusenden. Die Rücktrittserklärung muss erkennen lassen, dass der Verbraucher das Zustandekommen oder die Aufrechterhaltung des Vertrages ablehnt §3(4). Eine Rücktrittserklärung an den Immobilienmakler bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für den diesbezüglich geschlossenen Maklervertrag. §30a(2)
  2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft gem. §30a
    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher gem. §1 ist und seine Vertragserklärung
    • am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat und
    • diese auf den Erwerb des Eigentums oder eines Mietrechts/Pachtrechts oder eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts gerichtet ist und
    • zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist und
    • dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, §30a(1)
    kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. §30a(2) Die Frist beginnt erst dann zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung §30a(3). Die Vereinbarung der Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist ist unwirksam. §30a
  3. Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände §3a
    Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
    • ohne seine Veranlassung
    • maßgebliche Umstände, die vom Unternehmer als wahrscheinlich oder sicher dargestellt wurden
    • nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
    Maßgebliche Umstände sind:
    • die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
    • steuerrechtliche Vorteile,
    • eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
    Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung. 

    Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
    • im Einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes,
    • angemessene Vertragsanpassung,
    • Wissen oder Wissen-müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt maßgeblicher Umstände bei den Vertragsverhandlungen.
  4. Rücktrittsrecht gemäß §3KSchG
    (besteht nicht, wenn Vertrag dem FAGG unterliegt, siehe Punkt 5)
    Hat ein Auftraggeber, der Verbraucher ist, seine Vertragserklärung nicht in den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers und nicht auf dessen Messe-, oder Marktstand abgegeben, so kann er bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen den Rücktritt erklären. Diese Rücktrittserklärung ist an keine bestimmte Form gebunden und die Frist bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Die Frist beginnt, wenn der Verbraucher ein Schriftstück erhalten hat, das zumindest
    • den Namen und die Anschrift des Unternehmers und
    • die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben und
    • die Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und
    • die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält,
    Unterbleibt die Ausfolgung einer derartigen Urkunde, steht dem Verbraucher das Rücktrittsrecht für eine Frist von 12 Monaten und 14 Tagen ab Vertragsschluss zu. Das Rücktrittsrecht gemäß §3 KSchG steht dem Verbraucher nicht zu,
    • wenn er die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Unternehmer selbst angebahnt hat oder
    • wenn der Verbraucher seine Vertragserklärung in körperlicher Abwesenheit des Unternehmers abgegeben hat, es sei denn, dass er dazu vom Unternehmer gedrängt worden ist.
  5. Rücktrittsrecht gemäß §11FAGG
    §§-Angaben betreffen das FAGG
    (Gilt für Verträge, die im Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, jedoch ausnahmsweise u.a. nicht für Verträge über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an unbeweglichen Sachen und nicht für Verträge über die Vermietung von Wohnraum) 

    Ein Verbraucher kann von einem Fernabsatzvertrag oder von einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Diese Frist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses und bleibt gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird. Diese Rücktrittserklärung ist an KEINE bestimmte Form gebunden. 

    Falls der Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und die Vorgangsweise für die Ausübung dieses Rücktrittsrechts nicht unter Zurverfügungstellung des in §4Abs.1Ziff.8FAGG angeführten Muster-Rücktrittsformulars (vgl. Seite 4/4 dieser Mappe) informiert wurde, so verlängert sich die angeführte Rücktrittsfrist um zwölf Monate. Wird diese Informationserteilung innerhalb von zwölf Monaten ab Vertragsschluss jedoch nachgeholt, endet die Rücktrittsfrist 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher diese Information erhält. 

    Falls ein Verbraucher wünscht, dass der Makler vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung beginnt, so muss der Makler den Verbraucher auffordern, ihm ein ausdrücklich auf diese vorzeitige Vertragserfüllung gerichtetes Verlangen - im Fall eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief, E-Mail) - zu erklären. 

    Im Fall einer derartigen Aufforderung hat der Verbraucher im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechtes die vom Makler bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen mit jenem Betrag zu bezahlen, der im Vergleich zum vertraglich vereinbarten Gesamtpreis verhältnismäßig den vom Immobilienmakler bis zum Rücktritt erbrachten Leistungen entspricht, sofern der Makler den Verbraucher vorher über diese anteilige Zahlungspflicht informiert hat. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn der Makler den Vertrag vor Ablauf der Rücktrittsfrist vollständig erfüllt hat.
  6. Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag
    Das Bauträgervertragsgesetz sieht vielfältige Rücktrittsgründe vor. Ein Rücktritt nach dem BTVG kann im Regelfall binnen 14 Tagen nach Erhalt einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt 6 Wochen nach dem Zustandekommen des Vertrages.

WIchtige Formulare zum Thema Rücktrittsrecht finden Sie im Downloadcenter unter Widerrufsformular.

Energieausweis


ALLGEMEINES | Die Regelungen zum Energieausweis wurden mit 1. Dezember 2012 durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) geändert. Wie nach bisheriger Rechtslage muss bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (somit von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter. Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt auch bei Inseraten in Zeitungen oder in elektronischen Medien.

 

Eine unterlassene Information ist ein Verstoß gegen geltende Bestimmungen und mit Verwaltungsstrafen bis zu EUR 1.450,– belegt.

 

VORLAGE- UND AUSHÄNDIGUNGSPFLICHT | Der Verkäufer bzw. der Vermieter oder Verpächter eines Gebäudes muss potenziellen Käufern bzw. Mietern oder Pächtern einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen. Während der Vertragsverhandlungen reicht ein „Zeigen“ des Energieausweises rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung aus, nach Vertragsabschluss muss dem Vertragspartner der Energieausweis (oder eine vollständige Kopie davon) innerhalb von 14 Tagen ausgehändigt werden.

 

ACHTUNG | Vor dem 1. Dezember 2012 ausgestellte Energieausweise nach der alten Rechtslage behalten ihre Gültigkeit sofern der Energieausweis nicht älter als 10 Jahre ist.

 

Die Pflicht zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises kann nicht durch Vereinbarung (z.B. zwischen Verkäufer und Käufer) ausgeschlossen werden.

 

Der Energieausweis trifft nur Aussagen über den energietechnischen Zustand des Gebäudes, nicht aber über einen bestimmten Energieverbrauch. Wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird, gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Falls dem Käufer bzw. Mieter oder Pächter der Energieausweis nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung nicht übergeben wird, kann er sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis auf Kosten des Verkäufers bzw. des Vermieters oder Verpächters einholen. Der Kostenersatz wird mit „angemessenen Kosten“ limitiert. Weitere nützliche Informationen zum Energieausweis finden sie unter folgenden

 

Weitere Informationen finden Sie in unseren Links.

 

WIchtige Formulare zum Thema Energieausweis finden Sie im Downloadcenter.

 

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